Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

São os fundos imobiliários mais arriscados e também os que oferecem o maior potencial de retorno. O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. São recomendados apenas para quem tem sangue frio porque todo o risco do incorporador é transferido para o investidor.

Se houver algum problema em uma obra, se o empreendimento não conseguir a licença ambiental, se a prefeitura não liberar o habite-se ou se a obra ficar mais cara que o esperado, é o quotista que sai perdendo. Com tantas incertezas, é complicado tomar a decisão de investimento. Não é à toa que os fundos de desenvolvimento imobiliário são direcionados apenas a investidores com mais dinheiro

Fundos de Renda – Shoppings

Os fundos de renda são os mais fáceis de ser compreendidos. O gestor compra um ou mais imóveis, aluga essas propriedades para lojistas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas. O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais. Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável.

O sucesso desse tipo de fundo, entretanto, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância. Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis que variam de acordo com o faturamento dos comerciantes. Esse é um dos meus fundo preferido, pela sua variedade e rentabilidade.

Fundos de Renda – Lajes Corporativas e Galpões Industriais

Funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, mas não costumam ser tão diversificados, já que dificilmente um prédio de escritórios de alto padrão tem centenas de inquilinos. O que o gestor pode fazer para dirimir os riscos é comprar mais de um imóvel.

Esse tipo de investimento, principalmente quando nos referimos às lajes corporativas, traz consigo uma adequada rentabilidade mensal proveniente do aluguel, visto que a localização, área útil, altura do prédio e o gerenciamento predial atraem a atenção do empresário que pretende locar esse tipo espaço “Premium”.

As lajes corporativas são escritórios ou salas comerciais de alto padrão de requinte e bom espaço. Geralmente locados para empresas de grande porte, o principal objetivo daqueles que buscam investir na construção de um empreendimento desse porte é locar para grandes empresas, ou órgãos e repartições públicas, que demandam uma grande infraestrutura para se instalar e exercer suas atividades.

Fundos de Fundos

Seguem a mesma lógica de um fundo de ações. São fundos que investem em quotas de outros fundos imobiliários que, na visão do gestor, estão mal precificados pelo mercado. Trata-se de um gênero ainda novo no Brasil.

Os fundos de fundos imobiliários são uma boa opção para quem quer diversificar os seus investimentos de modo prático, sem precisar ficar garimpando oportunidades.

Esses tipos de fundos de fundos imobiliários também são conhecidos como FOFs, do inglês Fund of Funds, e podem ser a alternativa definitiva para investidores de pequeno porte, que querem dormir tranquilos quanto à gestão do seu patrimônio.

Contudo, antes de adquirir cotas de fundos de fundos imobiliários, o investidor deve avaliar a qualidade da gestão responsável por gerir o patrimônio do fundo baseado na capacidade histórica de entregar resultados positivos e consistentes.

Fundos de compra e venda de Imóveis

São fundos bem mais comuns nos EUA que no Brasil e tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. Quando o ciclo econômico parece ruim, o fundo compra imóveis a um preço interessante, e vice-versa.

No Brasil, o maior é o Brazilian Capital Real Estate Fund I, que foi lançado há quatro anos e tem 1,6 bilhão de reais em patrimônio líquido. Boa parte dos imóveis foi comprada entre 2008 e 2009, quando a economia mundial passava por um mau momento. Agora que o Brasil já provou estar mais preparado para enfrentar turbulências e o mercado vive um bom, o fundo começou a vender ativos de seu portfólio.

Fundos de Recebíveis Imobiliários

Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa. Quem investe em fundos de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) compra o direito de receber créditos concedidos para a aquisição ou construção de imóveis. Para saber mais sobre CRIs, recomendo a leitura do artigo “CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários“.

Por outro lado, o gestor desses fundos pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, aumentando a diversificação. O Fator Verità FII, por exemplo, comprou 10 CRIs diferentes, além de colocar uma pequena parte do patrimônio em outros papéis imobiliários como LCI e quotas de outros fundos. O fundo promete obter um retorno de IGP-M mais 8% ao ano.